租户赖着不走 房主起诉维权成功

案情简介

2011年8月，刘先生在某小区附近买了一个80多平方米的门面，总价380万元。当时原业主费先生已经把门面租给杨先生一家人做餐饮，且签了5年的租赁合同，租期至2012年8月1日。签订购买协议的时候，刘先生告知杨先生最后一年还是按照原先的租赁合同执行，但合约到期后自己想把门面收回来做生意，希望他们早做准备，杨先生满口答应。可当合同到期前，刘先生找到杨先生商谈回收门面事宜时，他的态度却来了个180度大转弯。杨先生表示，当年他租下这间门面时，是他自己出钱对门面进行了装修。现在要他搬出去也可以，必须赔偿他4万元装修金。此后一个月，刘先生反复与杨先生协商，协商未果。8月4日，合同已经逾期了，但杨先生仍然没有搬离的意思。刘先生上门催促，与杨先生一家人发生了激烈冲突，刘先生在无奈的情况下，只得报警求助，警察出警后，对双方进行了调解，但未调解成功，最后杨先生只能选择到法院起诉，请求判令杨先生一家人搬出诉争店面，赔偿自己从2012年8月1日起，每月按照15000元租金标准计算，至杨先生一家人搬出店面时止的租金损失。

庭审中，杨先生答辩称：自己是从原房主费先生手中租赁的店面，为了装修店面自己花费7万元，店面只经营了五年，装修费用都未挣出来，刘先生就让他们一家人搬走，也不给任何补偿费用，所以他不同意搬走，要求继续履行原来的租赁合同。

法律依据

某小区附近的店面系刘先生所有。2011年8月，刘先生从费先生手中购买诉争店面，因杨先生与费先生签订了五年的租赁合同，刘先生购买此房时，明确告知杨先生，租金还是按照每月9000元标准，租赁合同期满时，自己收回店面。之后双方按约履行完毕租赁合同。2012年7月1日，刘先生通知杨先生合同到期后交还店面自用，因杨先生至今未交付店面，以致涉诉。对刘先生和杨先生两人之间的口头租赁合同，本院予以确认有效。合同到期后，刘先生诉求杨先生返还诉争店面，本院予以支持。现杨先生仍在使用诉争店面，应按月租金12000元支付使用期间的租金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条第一款之规定，判决杨先生于本判决生效之日起十日内将某小区附近的店面返还刘先生。杨先生于本判决生效之日起十日内按月租金12000元给付刘先生从2012年8月1 日起至诉争店面返还时止的租金。

律师评析

合同是平等主体的公民、法人、其他组织之间设立、变更、终止债权债务关系的协议。合同的性质，决定合同是有期限的民事法律关系，不可能永恒存在，有着从设立到终止的过程。合同的权利义务终止，指依法生效的合同，因具备法定情形和当事人约定的情形，合同债权、债务归于消灭，债权人不再享有合同权利，债务人也不必再履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第91条“：有下列情形之一的，合同的权利义务终止：债务已经按照约定履行； 合同解除；债务相互抵销；债务人依法将标的物提存；债权人免除债务；债权债务同归于一人；法律规定或者当事人约定终止的其他情形”。

本案中，刘先生和杨先生口头约定的房屋租赁合同到期，且承租方杨先生的租金已经付清，可视为双方权利义务已经履行完毕，如未达成续租意向，承租方杨先生应及时搬出，若延时未搬离，继续占用商铺、拒绝腾退的，视为违约，出租方刘先生可诉至法院要求承租人杨先生立即腾退，并赔偿租期届满后占用商铺期间的损失，若杨先生认为自己装修店面发生的费用，需要赔偿损失，需要依照他当时与费先生签订租赁合同时，双方对此是否有约定，若没有约定，杨先生无权向刘先生主张权利，若有约定，杨先生可另行向人民法院起诉，要求实际受益人杨先生赔偿此部分的损失，法律依据为《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除另有约定外，未形成附合的装饰装修物（即方便拆除的），可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”和第12条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，另有约定的除外”。